Immobilien usa

Grundstücke usa

Nichtsdestotrotz verhindern hohe Immobilienpreise einen noch stärkeren Anstieg. Viele Auswanderer in den USA wollen sich mit dem Kauf einer Immobilie ihren persönlichen amerikanischen Traum erfüllen. sowie die Besteuerung von amerikanischen Immobilien. Investieren Sie flexibel in Beton-Gold. Wohnungen und Luxusimmobilien in den USA, aktuelle Angebote.

Real Estate in den USA - Grundstückskauf und Grundstücksverkauf in den USA

In den USA gibt es seit einiger Zeit klare Tendenzen auf dem Markt für Immobilien. Seit dem Markteinbruch 2007/2008 hat sich die US-Immobiliennachfrage in vielen Punkten deutlich erholt. Unterstützt wird dieser Entwicklungstrend von sowohl US- als auch ausländischen Interessenten. Nach Angaben der National Association of Realtors, der US-weiten Organisation von Immobilienmaklern, haben ausländische Investoren zwischen dem 1. Januar 2014 und dem 1. Januar 2015 rund 104 Mrd. USD in Wohneigentum in allen 50 Bundesstaaten angelegt.

Der Anteil der Verkäufe von Immobilien an ausländischen Käufern in den USA beträgt respektable acht Prozentpunkte. In unserer Firma spürt man auch den verstärkten Einkauf unserer ausländischen Kunden. Nachfolgend möchte ich Interessenten einige Tipps und Tricks aus der praktischen Anwendung vermitteln, die im Zusammenhang mit einer möglichen US-Immobilieninvestition von Nutzen sein können:

Immobilienverkäufe an ausländische Staatsbürger, unabhängig davon, ob sie in den USA ansässig sind, oder an Interessenten, die nicht in den USA wohnen und dies auch nicht beabsichtigen, werden in den USA weitestgehend gleichgestellt. Beispielsweise unterscheiden sich die Umsetzungen von Immobilientransaktionen in den USA deutlich davon, wie die deutschen, österreichischen oder schweizerischen Kunden dies aus ihrem Heimmarkt wissen.

In den USA beispielsweise gibt es keinen Notar: Die Abwicklung erfolgt in der Regel vor einem so genannten "Closing Agent". Der unerfahrene Erwerber, ob in Verbindung mit Wohn- oder Gewerbeimmobilien, wird ausdrücklich empfohlen, sich von einem versierten Rechtsanwalt beraten zu lassen. Eine über die vom Veräußerer angegebenen Lasten hinausgehende Belastungsfreiheit einer Immobilie kann nicht ohne weiteres abschließend bestimmt werden.

Daher wird in der Regel eine Absicherung für die vollständige Deckung der im Mietvertrag enthaltenen Kosten vorgenommen. Es gibt auch andere Ansätze für Immobilienhändler in den USA als in Deutschland, der Schweiz oder Österreich. In der Regel in den USA wird der Broker vom Anbieter bezahlt. Bei Wohngebäuden beträgt die Provision zwischen 4% und 8%, bei Gewerbeimmobilien je nach Größe und Standort zwischen 5% und 12%.

In der Regel wird die Provision vom Veräußerer angeboten; sowohl der Broker, der das Listing führt, d.h. der Marketingmakler, als auch der Broker, der den Erwerber anlockt. Wird in den USA ein Broker gesucht, der ihm ein Grundstück vermitteln soll, so wird dies in der Regel vom SELLER mit der halben Provision des bezahlten Kaufpreises ausbezahlt.

Dass eine solche Aufstellung den Broker dazu veranlasst, den Einkauf durchzuführen, ist offensichtlich. Wer sich darauf verlassen kann, dass der Broker den niedrigsten Einkaufspreis für ihn verhandelt, kann hier enttäuscht werden (wenn er überhaupt bemerkt, dass ein höherer Kurs hätte erzielt werden können).

Durch die Bestellung eines Rechtsanwaltes, der ausschließlich im Sinne des Erwerbers handelt, der nicht selbst davon profitieren kann, dass der Erwerber einen bestimmten Gegenstand erworben hat, kann dieser Interessenkonflikt gelöst werden. Formularverträge werden regelmäßig vom Broker eingereicht und abgeschlossen. So gibt es Formen, die den Anbieter vorziehen. Doch auch wenn ein ausgeglichenes Formblatt benutzt wird, kann es je nachdem, wie das Formblatt benutzt und ergänzt wird, zu beträchtlichen Benachteiligungen für den Auslandskäufer kommen.

Prinzipiell können jedoch trotz aller Umsetzungsunterschiede in den USA Immobilien im eigenen Land erworben werden. Fehlen dem Kunden regelmäßige US-Einnahmen, ist dies regelmäßig die beste Möglichkeit für unsere Kunden (mehr dazu später). Darüber hinaus möchte ich kurz auf die Themengebiete Erwerb von US-Immobilien durch Fremde, Finanzierungen des Kaufs von US-Immobilien für Auslandskunden, spezielle Steuerfragen für Auslandskäufer von US-Immobilien und US-VISA für Auslandskäufer von US-Immobilien einsteigen.

Grundsätzlich ist es für einen fremden Erwerber durchaus möglich, den Kauf von US-Immobilien mitzufinanzieren. In der Regel müssen allerdings ausländische Privatpersonen tendenziell einen höheren Finanzierungszins bezahlen und einen höheren Vorschuss auszahlen. Die US-Kreditgeber verlangen oft auch von einem Auslandskäufer, dass er einen bestimmten Mindestzahlungsbetrag auf einem Bankkonto bei der Finanzierungsbank als zusätzliche Sicherheitsleistung hält.

Der Grund dafür ist, dass die Nationalbank im Fall der Nichterfüllung nur bedingt Zugriff auf das Auslandsvermögen des Debitors bei Ausländern hat. Hierbei werden regelmäßig für unsere Kunden vorteilhafte Bedingungen ausgehandelt, indem wir Angebote von mehreren potenziellen Kreditgebern erhalten und vergleichen. In der Regel ist das Immobilienrecht dort angesiedelt, wo sich die Liegenschaft befindet.

Sofern Erträge aus der Verwendung des US-Eigentums erwirtschaftet werden, kann zusätzlich zur US-amerikanischen Steuer eine Steuer im Herkunftsland des ausländischen Erwerbers erhoben werden. Dabei kommt es darauf an, ob zwischen diesem Land und den USA ein Abkommen zur Verhinderung der doppelten Steuerbelastung besteht (sog. "Doppelbesteuerungsabkommen", "DBA" oder "Doppelbesteuerungsabkommen").

Zusätzlich zu den Gewinnsteuern aus der Verwertung der Immobilien, z.B. aus Miete und Leasing, entstehen US-Immobiliensteuern sowie Kapitalertragssteuern. Falls der Auslandskunde aus der Veräußerung einer US-amerikanischen Liegenschaft einen Gewinn erwirtschaftet (höherer Verkaufserlös als der Kaufpreis), behält sich die USA das Recht vor, eine gewisse Verrechnungssteuer auf föderaler Ebene zu berechnen.

Darin ist festgelegt, dass ein Geldbetrag zurückbehalten wird, wenn die Liegenschaft von einem Fremden veräußert, umgetauscht, gegeben, transferiert oder umgeschrieben wird. Der Erwerb von Immobilien in den USA gewährt dem Käufer keine Rechte oder Vergünstigungen in Hinblick auf den rechtmäßigen Wohnsitz in den USA. Die internationalen Kunden können als Gast oder auf andere Weise einreisen.

Mit dem Erwerb der Liegenschaft selbst ist jedoch kein Aufenthaltstitel verknüpft.

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