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Immobilien in der Schweiz: Schwierige Bedingungen machen den Ankauf schwierig

Eine Pferdeschlittenfahrt durch Pinienwälder entlang des Clemgia -Flusses bis nach S-charl für einen erholsamen Urlaub im ehemaligen Bergbaudorf auf 1800 m Seehöhe. Der Tourismus-Boom in der Schweiz und das Ferienimmobiliengeschäft setzten sich jedoch auch in abgelegenen Gebieten fort. Zum ersten Mal erlitten die Besitzer von Ferienhäusern in der Schweiz in diesem Jahr deutliche Wertminderungen, wie eine neue Untersuchung der englischen Maklerfirma Knight Frank aufzeigt.

Dem Bericht zufolge fielen die Immobilienpreise in der Winter- und Bergsportgemeinschaft Crans-Montana "von juli 2016 bis Ende Juli dieses Jahr um 15 Prozent", sagt Ritter Frank-Analystin Kate Everett-Allen. Vor anderthalb Jahren konnten die Händler am Fuße der Gletscher Weißhorn und Plaine Morte den Gegenwert von rund 1.000 EUR pro qm einsammeln, doch in diesem Jahr mussten sie sich mit 14.770 EUR zufrieden geben - falls sie jemals einen Interessierten vorfanden.

Zweitwohnungen in Davos haben im gleichen Zeitabschnitt 8,2 Prozentpunkte an Wertverlust erlitten, Ferienhäuser in Klosters siebenProzentpunkte. Seitdem wird geregelt, ob und in welchem Masse ausländische Personen in der Schweiz Immobilienerwerb haben. Insbesondere die Sozialdemokratie will den Erwerb von Land durch ausländische Staatsbürger unterdrücken. Denn Einkäufer aus dem Ausland würden die Preise für Immobilien auf Kosten der schweizerischen Familie in die Höhe schnellen lassen.

Der Landschaftspfleger Franz Weber und sein Gremium Helvetia Nostra - Unsere Schweiz - haben zudem eine zweite Heimatinitiative ins Leben gerufen. Das Volksbegehren, das 2012 50,6-prozentig angenommen wurde, verpflichtet die Gemeinden seit einigen Jahren, bis zu 20 prozentig Wohnraum für die Benutzung von Ferienobjekten vorzusehen.

Weber und seine Kameraden hatten behauptet, die Errichtung immer neuen Wochenend- und Ferienhäuser würde die bereits kleine Baustelle in den Bergdörfern auf Kosten der einheimischen Familie, die sich kein Land mehr leisten konnte, reduzieren. Die meisten leerstehenden Nebenwohnsitze des vergangenen Jahrhunderts führten dazu, dass die "Ferienorte zu Gespensterstädten verkommen". In einigen Gemeinden wurden jedoch noch vor Inkrafttreten des neuen Rechts rasch Baugrundstücke für neue Ferienhäuser zur Verfügung gestellt.

Die Bauherren haben die Bauten schnell hochgezogen. "Der Auftragseingang ging im Jahr 2015 um 6,8 Prozentpunkte zurück", sagt Andreas Felix, Hauptgeschäftsführer des Bündnerischen Baumeisterverbandes. Mehrere Beobachter hatten damit gerechnet, dass die durch das Recht verursachte Knappheit die Kosten der verbleibenden Zweitwohnungen in die Höhe treibt. Seitdem haben sich in- und auslÃ??ndische Interessierte vom schweizerischen Ferien-Immobilienmarkt abgewandt.

"Unerwünschte Kultur entmutigt alle potentiellen Käufer", sagt Günter Vornholz, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienwirtschaft an der EBZ Business School in Bochum. In den Jahren nach der Finanzmarktkrise hatten die ausländischen Erwerber gezielt Ferienhäuser in der Schweiz gekauft, weil sie die Bundesrepublik Schweiz mit ihrem hohen Wert als sichere Zuflucht für ihr Vermögen erachteten. Inzwischen befürchten viele nicht-schweizerische Eigentümer, dass sie bei einer weiteren Straffung des Lex Koller zum Kauf ihrer Liegenschaften gedrängt werden können.

Im Gegenzug vermuten schweizerische Interessierte, dass auf die zweite Heiminitiative eine Verpflichtung zur Vermietung von Ferienhäusern oder gar eine Zwangsumwandlung in dauerhaften Lebensraum folgt. Das Ergebnis: Viele Eigentümer wollen ihre Ferienhäuser in der Schweiz aufgeben. Andererseits will derzeit kaum jemand eine Zweitwohnung im Lande errichten. Dies senkt die Kosten. "Wie sehr die Performance von Immobilien von der Stimmung abhängt, beweist die aktuelle Lage in der Schweiz", sagt Vornholz.

Mit 4810 m, dem höchstgelegenen Gipfel der Alpen, gibt es in Frankreich, Italien und der Schweiz eine Vielzahl von Skigebieten mit besonderer Schneesicherheit. Statt nach einem Ferienhaus in Martigny oder in der Schweiz in der Schweiz zu schauen, wendet man sich nun vor allem an das französische Unternehmen Châmont. Der Preis für Zweitwohnungen ist bis Ende Juni 2016 bereits um fünf Prozentpunkte gestiegen.

"Innerhalb der nächsten zwölf Monate stiegen die Kurse um weitere 4,8 Prozent", sagt Ritter Frank-Forscher Everett-Allen. Die Ferienhäuser in der Schweiz dagegen haben im gleichen Zeitabschnitt fast zwei Prozentpunkte einbüßt. In den anderen Urlaubszielen in den Alpen waren die Reisepreise im gleichen Jahr um bis zu fünf Prozentpunkte angestiegen und stiegen in der letzten Untersuchungsperiode der alljährlichen Ritter-Frank-Studie weiter an.

In Val-d'Isère lag der Zuwachs bei weiteren 2,5 und in Courchevel bei einem Prozentpunkt. Im Gegensatz zur Schweiz fühlt sie sich in Frankreich nicht nur mit ihrem eigenen Vermögen wohl. Dort sind die Verkaufspreise immer noch wesentlich tiefer als in der Schweiz. "Der Durchschnittspreis pro Quadratmeter für Zweitwohnungen liegt in Chamonix bei 11.000 EUR, in Saint-Gervais bei nur 6.800 EUR", sagt Everett-Allen.

Im Gegensatz dazu werden trotz des Preisverfalls in der Schweiz in der Region rund 20.000 EUR pro m² und in der Region Villa d' Or immer noch 14.450 EUR verlangt. In diesem Jahr können die französischen Ferienimmobilienpreise "sogar sehr stark steigen", sagt Thomas Beyerle, Chefforscher des international tätigen Immobilienberatungsunternehmens Catella. Bei eigengenutzten Immobilien sollen die steuerlichen Belastungen weitestgehend eliminiert werden.

Zukünftig müssen nur noch Top-Verdiener und Nachkommen auf Zweitwohnungen oder Mietwohnungen besteuert werden - wenn ihr Immobilienwert 1,3 Mio. EUR überschreitet. "Wenn Macron die Reformen umsetzt, werden wesentlich mehr französische Bürger ihre eigenen Ferienhäuser kaufen", sagt Beyerle. Nicht von der Vermögensteuer betroffene ausländische Personen haben in den letzten Jahren einen Zweitwohnsitz in Frankreich erlangt.

"Wenn einheimische Abnehmer verstärkt in den Handel zurückkehren, wird das die Kurse in die Höhe schnellen lassen", sagt der Forscher. In S-charl, dem Unterengadin ischen Bergdorf, sind auch die Ferienhauspreise gesunken. "Eine Maklerin sagte, wir würden heute etwa zehn vom Hundert weniger für das Gebäude erhalten, als wir es vor fünf Jahren bezahlt haben", sagt ein Eigentümer aus Zürich.

"Seitdem ist der Schweizer Frank um fast acht Prozentpunkte gegenüber dem Schweizerischen Pfund gegenüber dem Schweizerischen Pfund gefallen", sagt der Zuercher. Künftig sollen die Preise für Immobilien wieder steigen, erhofft sich der Bauträger.

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