Immobilien im Ausland Kaufen

Kaufen Sie Immobilien im Ausland

on site", says Peter Schöllhorn of the Deutsche Schutzvereinigung Auslandsimmobilien (DSA). Nach Ihren Wünschen bieten wir Ihnen Immobilien an, hier finden Sie Ihre Traumimmobilie in unserer Region. Der Steuerwert von Immobilien im Ausland wird von Kanton zu Kanton sehr unterschiedlich berechnet.

Immobilien im Ausland - Volksbank Aller-Weser eG

Bevor Sie eine Immobilie im Ausland kaufen, sollten Sie sich ausführlich darüber unterrichten. Bitte überprüfen Sie daher die Gefahren, bevor Sie ein Ferien- oder Seniorenheim im Ausland kaufen. Sie sollten ohne Rechtsberatung weder etwas unterzeichnen noch eine Anzahlung machen. Vor dem Erwerb einer Immobilie im Ausland sollten Sie das Register oder den Katastereintrag, das Vorhandensein einer Baubewilligung (auch für bestehende Objekte) und das Kleindrucken durch Experten nachprüfen.

Kaufe keine Immobilien aus Urlaubsstimmung und lass dich nicht unter Zwang drängen. Selbst wenn der Kaufpreis verführerisch ist, muss die fremde Liegenschaft zur eigenen Nutzung Ihren Wünschen und Ihrem Geldbeutel entsprechen. Wenn die ausländische Liegenschaft als Investition dient, sollten Sie auch die vor ortsüblichen Kosten und die Kosten der Anmietung berücksichtigen.

Auf jeden fall sollte das Gutachten von einem Fachmann begutachtet und mit anderen Angeboten vor Ort verglichen werden. Unterschreibe oder bezahle nichts ohne Rechtsberatung. Überprüfen Sie das Kataster auf Eigentum und Lasten. Zur Überprüfung der Gebäudesubstanz einen Fachmann hinzuziehen.

Sie sollten auch eine Baubewilligung für bestehende Objekte haben. Mehrkosten und Nachlaufkosten einkalkulieren. Sie können die individuelle und fachliche Betreuung nicht ersetzten.

Juristische und steuerrechtliche Fallen beim Erwerb von Immobilien in Spanien

Die Anschaffung einer Wohnung, eines Hauses oder gar einer Hacienda in Spanien für den Eigenbedarf oder auch für die gelegentliche Anmietung ist ein großer Wunsch vieler Deutschen. Oft werden dann voreilige und unbedachte Entscheide vor Ort gefällt, die den Wunsch nach einem Feriendomizil in Spanien rasch in einen Alptraum verwandeln. Der Autor weist auf die juristischen und steuerrechtlichen Gefahren des Direkterwerbs spanischer Immobilien hin und erläutert die Fallstricke, mit denen der Anleger in Deutschland zu kämpfen hat.

Der Traum vom Urlaub sdomizil in Spanien ist für den privaten Bauherrn mit erheblichen Gefahren verbunden: Zunächst werden Ihnen die juristischen Gesichtspunkte des Immobilienerwerbes aufgezeigt und anschließend die steuerrechtlichen Folgen im Detail erläutert. Jedem Käufer einer Immobilie in Spanien sollte zunächst einmal klar sein: Jede Kenntnis über den Erwerb und die Veräußerung einer Immobilie in Deutschland ist beim Erwerb einer Immobilie in Spanien wenig hilfreich, da sich das deutsche Recht sehr deutlich von dem in Deutschland unterscheidet.

Zum Erwerb des Eigentums an einem Grundstück in Deutschland sind neben dem Abschluß eines Notarkaufvertrages ( 313 BGB) die Übertragung (Eigentumsübertragungsvertrag, 925 BGB) und die Grundbucheintragung ( 873 BGB) notwendig. Nur mit der Grundbucheintragung wird der Erwerber Eigentum des Grundstücks. Der Erwerb von Immobilien in Spanien ist ganz anders.

Immobilien-Kaufverträge sind in der Regel informell wirksam. Im Gegensatz zu Deutschland können sie privat oder auch nur verbal geschlossen werden und sind ohne Beglaubigung rechtlich wirksam. In Spanien dient die Beglaubigung und Eintragung in das Grundbuch nur der Sicherung von Beweismitteln. Zusätzlich zum Einkaufsvertrag (in der Regel privat vereinbart) ist nur die Eigentumsübertragung auf den Erwerber notwendig.

Die Pfändung des Objektes wird gemäß Artikel 1462 Abs. 1 Código Civil (Spanisches Bürgerliches Gesetzbuch) als Überlassung angesehen, womit die Überlassung der Schlüssel der Wohnung an den Erwerber ausreichend ist. Erfolgt eine Notariatsurkunde auch nach der rechtsgültigen Einigung des Kaufvertrags, so ist die Erstellung der notariellen Akte die Übertragung des Immobilienobjekts, soweit in der Akte nichts anderes festgelegt ist (Art. 1462 Abs. 2 lit. cc).

Der Notariatsakt heißt Escritura de Compra y Venta (kurz: "Escritura"). Selbst wenn die Registrierung des Erwerbers im Kataster ("Registro de la Propiedad") nur Beweiskraft hat, sollte der Erwerber in jedem Falle auf die Registrierung des Grundstückserwerbs im Kataster drängen. Ist die Liegenschaft nicht registriert, droht die erneute Veräußerung durch den Veräußerer an eine andere Person, die dann - sofern sie in gutem Glauben ist - das Eigentumsrecht an der Liegenschaft erlangt.

Die Zuversicht des Erwerbers in die Genauigkeit der Grundbucheintragungen ist gewahrt. Wer in Treu und Glauben gegen Bezahlung ein Recht von einer im Kataster registrierten natürlichen oder juristischen Personen erlangt, ist in seinem Kauf gleich nach der Eintragung des Erwerbs abgesichert (Art. 34 Ley Hipotecaria = span. Hypothekengesetz). Das folgende Beispiel verdeutlicht die Gefahren, die sich ergeben können, wenn der Erwerber nicht im Kataster erfasst ist:

Achten Sie als Einkäufer daher zunächst auf einige grundsätzliche Dinge: Bei einem Immobilienerwerb in Spanien sollte jeder Immobilienkäufer das Kataster einsehen und prüfen, ob der Veräußerer als Besitzer im Kataster eintragbar ist. Außerdem sollte der Erwerb von Grundstücken im Kataster registriert werden. Erst so kann sich der KÃ?ufer vor DoppelverkÃ?ufen oder Zwangsversteigerungen gegen den noch im Kataster eingetragenen Vorbesitzer (VerkÃ?ufer) schÃ?tzen.

Der Erwerber hat bis zu seiner Registrierung keine Gewähr dafür, dass er die Immobilie auch wirklich erlangt. Der privatschriftliche Verkaufsvertrag enthält alle wichtigen vertraglichen Bedingungen zwischen Anbieter und Abnehmer (Kaufpreis, Abnahme, etc.). Der Escritura wird in der Regel nach Abschluß des privaten schriftlichen Vertrags gegründet und hat als notarieller Auftrag Priorität vor dem privaten schriftlichen Auftrag.

Das spanische Gericht geht daher immer davon aus, dass die Escritura (nach dem Kaufvertrag) die Schlussbestimmungen hat. Weichen die Inhalte der Escritura vom bisherigen privaten schriftlichen Verkaufsvertrag ab, können sich die Vertragsparteien nicht mehr auf die Regelungen des privaten schriftlichen Kaufvertrags beziehen. Die Escritura wird in der Regel erst nach der vollständigen Bezahlung des Verkaufspreises an den Kunden ausgeliefert.

In der Escritura muss die Kaufbestätigung beigefügt werden. Das ist die Vorraussetzung für den Eigentumsübergang im Grundstück. Der Erwerber hat jedoch bis zur Grundbucheintragung keine Gewissheit, dass er die Immobilie letztendlich kaufen wird, da ein Dritter die Immobilie bis zu dieser Einbuchung ( "Grundbuchsperre" durch den Notar) noch in gutem Glauben erben kann.

Der in der Escritura spezifizierte Immobilienbereich entspricht oft nicht dem Grundstück. Die betrügerischen Anbieter erklärten dagegen, die Fläche sei zu groß, um einen erhöhten Preis zu erwirtschaften. In der Zwischenzeit hat diese Vorgehensweise jedoch an Wichtigkeit verloren, da die Grundbuchdaten der Liegenschaft im Kaufvertrag enthalten sind.

Die Katasterangaben entsprechen in der Regel der eigentlichen Grundstücksgröße. Entspricht die im Kataster erfasste Grundfläche nicht der eigentlichen Grundfläche, kann die im Kataster erfasste Grundfläche auf verschiedene Arten nachbearbeitet werden. Am einfachsten ist es, die Übergabe der Liegenschaft zum Zweck der Anpassung der angemeldeten Flächen an die aktuelle Lage zu nutzen.

Für jede Abtretung kann die bisher im Kataster erfasste Fläche um bis zu 20 Prozentpunkte erweitert werden. Anmerkung: Beim Abschluß eines Grundstückskaufvertrags sollte sich der Erwerber die Grundbuchquittung der jeweiligen Kommune vom Veräußerer präsentieren. Es ist für den Kaufinteressenten in Deutschland schwierig zu verstehen, warum der Preis in der Escritura regelmässig unter dem im vorherigen Vertrag vereinbarten Wert notariell beglaubigt wird.

In Spanien und anderen südeuropäischen Staaten wird die gängige Vorgehensweise vom Erwerber - allein schon aus Kostengründen - allgemein anerkannt, ohne dass er sich der Folgen und Gefahren bewusst ist. Im Regelfall hätten 40 v. H. des Verkaufspreises gezahlt werden müssen.

Im Gegensatz zu Deutschland kann eine Nichtverbriefung in Spanien nicht zu einer Ungültigkeit des Kaufvertrags beitragen. Darüber hinaus birgt die Subverbriefung aber auch rechtliche und steuerliche Gefahren, die im Folgenden beschrieben werden. Im Gegensatz zu den meisten DBA, die Deutschland mit anderen Staaten geschlossen hat, sieht das DBA Spanien vor, dass Erträge (Mieteinnahmen) aus spanischem Grundbesitz sowohl in Spanien als auch in Deutschland versteuert werden können.

Die Doppelbesteuerung von Mieteinnahmen wird dadurch vermieden, dass die in Spanien erhobene Einkommenssteuer auf die inländische Einkommenssteuer anrechenbar ist ( "Art. 6 in Verbindung mit Artikel 6 in Verbindung mit Artikel 6). Der Steuerpflichtige erhält dadurch zwar keine Doppelbesteuerung von Immobilienerträgen, aber die Gesamteinnahmen werden mit dem erhöhten Satz besteuert.

Die rechtliche Situation in der Frage der Kapitalertragsbesteuerung beim Kauf der Immobilien in Spanien ist noch nicht endgültig geklärt: Nach dem Doppelbesteuerungsabkommen hat Spanien das Recht auf Kapitalertragsbesteuerung als Verbriefungsland (Art. 13 Doppelbesteuerungsabkommen). Es ist jedoch strittig, ob Deutschland den Kapitalgewinn auch nach dem deutschen Einkommensteuergesetz unter Berücksichtigung der in Spanien erhobene Steuer (so Verordnung des OFD Münster vom 29.11. 99, DStR 00, 522) versteuern darf oder ob der Kapitalgewinn in Deutschland progressionsbedingt von der Steuer befreit werden soll.

Wird der Veräußerungsgewinn als "Einkommen aus Immobilien " betrachtet, hätte Deutschland neben Spanien auch das Recht, den Veräußerungsgewinn zu besteuern, wodurch eine doppelte Besteuerung durch Verrechnung mit der in Spanien erhobene Besteuerung vermieden würde. Der spanischen Grunderwerbssteuer ("ITP-Steuer" = unpuesto sobre traspassiones vs. actos legídicos documentados) liegt die deutsche Grunderwerbssteuer zugrunde.

Wenn der Verkauf der Immobilie nicht mehrwertsteuerpflichtig ist, wird die Mehrwertsteuer fällig. Das sind 6 oder 7% des in der Escritura angegebenen Preises (z.B. Balearen: 7%). Vorraussetzung für den Eigentumsübergang im Kataster ist die Entrichtung der Abgeltungssteuer. Zur Einsparung der Grunderwerbssteuer weist die Escritura sehr oft einen niedrigeren Preis als den zwischen den Parteien des Kaufvertrages vereinbarten und bezahlten an.

Das Escritura wird dem Steueramt vorgestellt und der Erwerber zahlt dann nur noch die ITP-Steuer von sechs Prozentpunkten auf den unterbewerteten Ankaufspreis. Mit geeigneten Massnahmen will der italienische Staat die Ausübung der Verbriefung verhindern oder verkomplizieren. Beispielsweise kann das Steueramt in Spanien den Immobilienwert anders festlegen als den besicherten Ankaufspreis.

Dem spanischen Bundesstaat steht das Recht zu, das Land zu dem in der Escritura festgelegten Preis zu erwerben, wenn das Steueramt zu dem Schluss kommt, dass der von ihm ermittelte Betrag mehr als 100 % über dem in der Escritura genannten Preis ist. Aufgrund der neueren Rechtslage nimmt die in der Vergangenheit akzeptierte und geduldete Unterschätzung ab und wird in einem geringeren Ausmaß als in der Vergangenheit betrieben.

Es ist nicht absehbar, ob und wenn ja, welche weiteren rechtlichen Straffungen im Zusammenhang mit der Ausübung der Nichtverbriefung erfolgen werden. In folgendem Falle stehen viele Besitzer, die vor Jahren in Spanien Immobilien erworben haben, in der "Unterverbriefungsfalle": War der Anschaffungspreis der Immobilien zu niedrig ("Unterverbriefung"), führt ein möglicher späterer Immobilienverkauf zu einem noch höheren Kapitalgewinn.

Falls die Besitzer einen geringeren Preis in der Escritura auch beim Verkauf der Liegenschaft anführen, kann dies zu einer geringeren Versteuerung des Kapitalgewinns führen. Es ist auch fragwürdig, ob zum Verkaufszeitpunkt ein Erwerber gefunden wird, der noch das Risiko einer Unterdeckung eingehen will. Wenn die Besitzer/Verkäufer den vollen Veräußerungspreis in der Escritura anzeigen, müssen sie aufgrund der Unterschreitung der Verbriefung zum Kaufzeitpunkt eine noch höheren Steuern auf den Kapitalgewinn zahlen.

Wenn ein spanisches Grundstück von einer nicht in Spanien wohnhaften natürlichen Persönlichkeit gekauft wird, unterliegt die vom Käufer erzielte Mieteinnahme der Einkommenssteuer der Nichtansässigen (Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Neben den Mieteinnahmen aus der Liegenschaft wird auch ein später erzielter Kapitalgewinn mitbesteuert. Ausgaben und Ausgaben wie z. B. Darlehenszinsen im Rahmen des Immobilienerwerbs, Verwaltungsausgaben etc. dürfen nicht abgezogen werden.

Die anzuwendende Steuerquote liegt bei 25 %. Der fiktive Nutzwert wird mit 2 v. H. des Katasterwerts (Sicherheitskataster) angenommen. Wurde der Wert des Katasters nach 1.1.94 revidiert, werden nur 1,1 Prozentpunkte des Katasterwerts anerkannt. Der fiktive Nutzwert unterliegt dann der 25-prozentigen Steuer. Der Kapitalgewinn oder -verlust bei einer kostenpflichtigen Überlassung (Verkauf) oder kostenlosen Überlassung (Schenkung) ist die Summe aus den Erwerbskosten einschließlich Anschaffungsnebenkosten und dem Erlös aus dem Immobilienverkauf.

Des Weiteren enthalten die Anschaffungs- und Herstellungskosten alle wertschaffenden Maßnahmen des Käufers nach dem Erwerb der Immobilien. Die Verzinsung der vom Erwerber im Rahmen der Kaufpreisfinanzierung aufgenommenen Kredite ist jedoch nicht anrechenbar. Eine Abschreibung von 1,5 Prozentpunkten pro Jahr kann auf die Akquisitionskosten (mit Ausnahmen vom Grundstücksanteil) geltend gemacht werden.

Infolgedessen unterliegt die Wertsteigerung beim Immobilienverkauf nicht der Steuer. Der Verkaufspreis ist der bezahlte Einkaufspreis, sofern dieser nicht vom gewöhnlichen Marktpreis abweicht. Die Veräußerungsgewinne reduzieren sich mit Ausnahmen der ersten beiden Jahre um jeweils 11,11 vH. Beispiel 3 unten verdeutlicht die möglichen Benachteiligungen, die eine Subverbriefung beim Erwerb der Liegenschaft haben kann:

Der in Spanien mit 35 Prozentpunkten zu besteuernde Gewinn aus der Veräußerung ist je geringer der Anschaffungspreis zum Zeitpunkt des Erwerbs. Daher ist eine unzureichende Verbriefung in der Regel nachteilig beim Kauf einer Liegenschaft in Spanien. Abzug von Veräußerungsgewinnen: Nach deutschem Recht ist der Erwerber einer in Spanien gelegenen Liegenschaft dazu angehalten, die Zahlung der Kapitalertragsteuer durch den Veräußerer durch Einbehaltung von 5% des Kaufpreises zu sichern und diesen innerhalb von 30 Tagen nach Abschluß des notariell beurkundeten Kaufvertrags an das zuständige Steueramt für dessen Rechnungen zu zahlen.

Diese Regelung ist nicht anwendbar, wenn es sich bei dem Veräußerer um eine juristische Personen handelt, die zum 31.12. 96 mindestens 10 Jahre im Besitz der Immobilie waren. Die Quellensteuerpflicht besteht auch für nicht in Spanien wohnhafte Erwerber (Art. 24 des Einkommenssteuergesetzes für Nichtansässige = Gesetz zum Schutz der Renta de no Residentes).

Für den geringeren der beiden folgenden Werte muss der Erwerber dem Steueramt die vom Veräußerer aus dem Kauf zu entrichtende Einkommenssteuer zahlen. Eine Zurückbehaltungspflicht des Bestellers besteht auch dann, wenn der Veräußerer mit der Veräußerung keinen Gewinn oder gar keinen Schaden erlangt.

Die spanische Vermögenssteuer (Impuesto sobre el Patrimonio) wird auf Privatpersonen erhoben, die ihren Sitz oder ordentlichen Sitz in Spanien haben und daher einer unbeschränkten Steuerpflicht unterworfen sind. Auf ihr in Spanien gelegenes Kapital (z.B. spanische Immobilien) wird eine Vermögenssteuer erhoben. Für die Ermittlung der Vermögenssteuer ist prinzipiell der Immobilienwert maßgebend.

Dies geht aus dem Beleg der Kommune für die im kommenden Jahr anfallende Grundsteuer hervor. Hypothekarschulden im Rahmen des Immobilienerwerbs können nicht abgezogen werden. Der Steuersatz steigt schrittweise von 0,2 auf 2,5 Prozentpunkte (Mindestsatz). Wird eine spanische Liegenschaft von einem nicht-unternehmerischen Unternehmen verkauft, ist eine Grunderwerbssteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) von 6 oder 7 Prozentpunkten (z.B. Balearische Inseln: 7 Prozent) zu zahlen.

Bewertungsgrundlage ist der Marktwert der Liegenschaft (vgl. auch Ziffer 4.1). Sie wird auf die Überlassung von Immobilien in der Stadt berechnet. Sie wird auf den Anstieg des Grundstückswertes berechnet, der seit der letzen Eigentumsübertragung eintrat. Er ist vom Veräußerer aufgrund der gesetzlichen Bestimmungen zu übernehmen, wird aber in der Regel im Rahmen des Kaufvertrages an den Erwerber weitergegeben.

Der Grundbesitz Steuer entsprechen der in Deutschland geltenden Grunderwerbssteuer. Grundsteuerpflichtig sind Grundbesitzer, Eigentümer von Erbbaurechten oder Eigentümer anderer immobiliensteuerpflichtiger Vermögenswerte. Die Steuerquote liegt bei 0,4 Prozentpunkten für innerstädtische und 0,3 Prozentpunkten für landwirtschaftliche Gewerbe. Abschließend noch ein Hinweis: Die unter 2.2. 3. beschriebene übliche Vorgehensweise der Under-Securitisation kann auch für den Erwerber in Deutschland zu Steuerrisiken werden.

Konsequenz: Bei Verdacht auf Steuerflucht könnte dem Erwerber unvorhergesehen ein Steuerfahndungsbesuch angedroht werden.

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