Immobilien Ausland

Auslandsimmobilien

Mittelbare Immobilienanlagen: Chancen und Risiken in. Es gibt mehrere Dinge zu beachten beim Kauf einer Immobilie im Ausland. Versteckte Ausschüttung Urlaubsimmobilien im übrigen Europa werden aus unterschiedlichen Gruenden oft von EU-Auslaendern verwaltet, deren Aktionaere in Deutschland Steuerschuldner sind. Dies sind in der Regel Immobilien, die den Aktionären das ganze Jahr über zur freien Nutzung zur VerfÃ?gung gestellt werden und in der Regel ausschlieÃ?

lich von den (Familienangehörigen) Gesellschaftern fÃ?r private Zwecke wÃ?hrend des Aufenthaltes benutzt werden.

Es werden keine oder keine marktübliche Miete für die Nutzung der Immobilien an die Gesellschaft ausbezahlt. In den meisten Fällen werden jedoch die Betriebskosten für den Unterhalt der Liegenschaft von den Aktionären getragen. Ausländische Unternehmen haben oft - aber nicht unbedingt - ihren Firmensitz in dem Staat, in dem sich die Liegenschaft befindet.

Die BFH ( "BFH", Urteile vom 12.06.2013, I R 109/10, 110/10, 111/10) hat die freie Benützung einer im Ausland gelegenen Ferienwohnung durch ihre in Deutschland ansässigen Aktionäre nach den Bestimmungen des Steuergesetzes als so genannte versteckte Gewinnausschüttungen eingestuft, sofern die Ferienwohnung einer im Sortenvergleich einer Körperschaft entsprechenden Auslandsgesellschaft angehört.

Wird die Ferienwohnung das ganze Jahr über kostenlos zur Verfügung gestellt und auf die Entrichtung von marktüblichen Gebühren wurde verzichtet, behauptet der BFH, die Hauptgesellschaft sei an der Erhöhung ihres Vermögens gehindert worden. Nach den Maßstäben eines guten und verantwortungsbewussten Generaldirektors einschließlich des Fremdvergleichs würde die Auslandsgesellschaft nur aus sozialen Erwägungen auf einen entsprechenden Vermögenszuwachs verzichten.

Durch die versteckte Gewinnverteilung auf der Stufe der Auslandsgesellschaft entstehen Kapitalerträge auf der Stufe ihrer steuerpflichtigen Teilhaber. Die weiteren Anstrengungen zielen daher darauf ab, die Vermutung einer versteckten Gewinnverteilung nach den Prinzipien des einzelstaatlichen Steuersystems zu entkräften. Zur Vermutung einer Ertragsabsicht genügt "jede noch so niedrige Ertragserwartung", also "auch die reine Perspektive auf steuerpflichtige Veräußerungsgewinne".

Auch wenn der Aktionär argumentiert, dass sein Ferienhaus, das in den meisten FÃ?llen mit höheren Betriebskosten als das aktuelle Einkommen verbunden ist, nicht profitabel verkauft werden kann, sollte er nicht gehört werden. Dies würde die versteckte Gewinnverteilung nicht grundsätzlich verhindern, sondern eine Einbeziehung der Übernahme von Aufwendungen in die angenommene versteckte Gewinnverteilung in der Zukunft ermöglichen.

Ungewiss ist jedoch, ob die Steuerbehörden von diesem Konzept im Hinblick auf eine "Nettobetrachtung der versteckten Gewinnausschüttung" überzeugt sein werden. Mit einem solchen Mietvertrag soll die Qualifizierung nach dem deutschen Recht als versteckte Gewinnausschüttungen für die Zukunft ausgeschlossen werden. Die Entscheidung des BFH über die spanische Ferienwohnung ist nach Ansicht der Autoren dahingehend zu interpretieren, dass nur der für die Ermittlung der marktkonformen Miethöhe maßgebliche Anteil als versteckte Ausschüttung zu betrachten ist, d.h. nur insoweit, als eine faktische Nutzungsübertragung stattfindet.

Andererseits sollte die alleinige (ganzjährige) Möglichkeit einer darüber hinausgehenden Nutzung nicht die Vermutung einer versteckten Gewinnverteilung begründen. Wird die ( "direkte oder indirekte") Betriebskostenübernahme durch die Immobilien-Holding-Gesellschaft als Einlage verbucht oder gibt es andere Beiträge, kann der Vorteil in Gestalt der Übertragung der Liegenschaft zur Urlaubsnutzung als Beitragsrückerstattung gelten, wobei die Entgegennahme einer versteckten Gewinnverteilung ausgeschlossen ist.

Es ist jedoch fragwürdig, wie das internationale Steuergesetz diesen Prozess einordnet. Der Rechtsformwechsel der Auslandsgesellschaft in die deutsche Aktiengesellschaft. Die Einwilligung in eine versteckte Gewinnverteilung und gleichzeitig die Einwilligung in die Entnahme des Nutzers ist gesetzlich verboten. Auch nach dem steuerrechtlichen Recht des Staates, in dem sich die Liegenschaft befindet, kann die Versteuerung der stillen Einlagen sowohl gegenüber der Gesellschaft als auch gegenüber der Liegenschaft - ebenso wie bei Auflösung der Gliederung durch Auflösung der Auslandsgesellschaft - durch die Entwicklung der stillen Einlagen gefährdet sein.

Darüber hinaus können steuerliche Konsequenzen entstehen, wenn die Gesellschaft mit beschränkter Haftung der Gesellschaft für die Zukunft. Kommanditgesellschaft ist eine Immobilien-Gesellschaft, die nach jüngeren DBA den Grundsatz der Begehung von Steuerdelikten auf diese Unternehmen ausdehnt. Kann der Geschäftssitz der Geschäftsführung der Immobilienholding in Deutschland trotzdem übernommen werden, ist die Auslandsgesellschaft in Deutschland zu versteuern. Insofern kann im Alter der digitalen Kommunikationsmöglichkeit auch bei Auslandsgesellschaften der Geschäftssitz der Gesellschafter, die in der Regel auch Geschäftsleiter ausländischer Unternehmen sind, als Wohnsitz genommen werden.

In jedem Falle ist ein Aufenthalt im Ausland wenig hilfreich. Nach Auffassung des Bundesfinanzhofes hat Deutschland in jedem Falle ein Recht auf Besteuerung, wenn es eine versteckte Gewinnverteilung aus der einzig relevanten Perspektive Deutschlands gibt. Dabei ist es ebenso irrelevant, ob das fremde Recht im Einzelfall auch eine versteckte Gewinnverteilung akzeptiert, wie die Beantwortung der Fragestellung, ob das Ausmaß des vermiedenen Vermögenszuwachses im Ausland bekannt ist oder angewendet wird.

Der Bundesfinanzhof hat im Einkommensteuerrecht die Möglichkeit definiert, die Vermutung einer versteckten Gewinnverteilung zu vermeiden. Wenn ein Mietzins abgeschlossen wird, unterliegt er häufig der Steuerpflicht in anderen Ländern Europas. Befinden sich Immobilien und Firmensitz der Immobilien-Holding-Gesellschaft in einem Staat, dessen DBA mit Deutschland in Sinne von Artikel 13 Absatz 4 des OECD-Musterabkommens abgeändert wurde, ergibt sich ein zusätzliches Ausstiegsrisiko.

Der Bundesfinanzhof hat sich nicht mit der Zusatzverrechnungssteuer befasst, obwohl sie für die Vermutung einer versteckten Gewinnverteilung und für Mieteinnahmen wahrscheinlich ist. Eine Abreise der Gesellschafter in das Ferienobjekt ist in jedem Fall nicht empfehlenswert, besonders unter dem Gesichtspunkt der Wegzugs- und ausländischen Einkommenssteuer, wenn der einzige Anlass für die Inanspruchnahme der Erbschaftssteuerbefreiung für Einfamilienhäuser besteht.

Vor allem bei Ferienobjekten in Spanien müssen die Frage des "Ausstiegs" aus der ausgewählten Anlage schnell beantwortet werden, da Veränderungen der internationalen Steuerquoten vorhersehbar sind.

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