Günstige Immobilien Ausland

Billige Immobilien im Ausland

Für deutsche Verhältnisse erscheinen die Preise im Ausland oft sehr niedrig oder zumindest billig. Egal ob als praktische Erfahrung im Lebenslauf oder für den kulturellen Austausch - immer mehr Menschen werden für ihren Job ins Ausland gelockt. Trotzdem wollen viele das günstige Zinsniveau nutzen und spielen mit der Idee, in Immobilien im Ausland zu investieren. Uneingeschränkte Versicherung auch für Immobilien und Verkehr.

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Institutionelle Kapitalanleger betrachten Immobilien seit jeher als eine gängige Anlageklasse. Für die meisten Kapitalanleger steht jedoch ihr Herkunftsland im Vordergrund: Das Engagement von Immobilieninvestments in Deutschland beträgt bis zu 100 Prozent. Immobilieninvestments im Ausland sind für viele Kapitalanleger - oft zu Unrecht - mit größeren Gefahren verbunden als im Inländischen.

Aus diesem Grund wählen Anleger häufig riskantere Anlagestrategien für ihre Auslandsinvestitionen als für inländische oder meiden ausländische Investitionen, da sie nicht die von ihnen gewünschte höhere absolute Kernrendite haben. Immobilieninvestitionen im Ausland können eine breitere Palette neuer Branchen und Konzepte mitbringen. Zudem bietet sie die Chance, von Fehleinschätzungen in wichtigen Auslandsmärkten zu partizipieren.

Nach unserer Einschätzung können mit Auslandsimmobilien durch Diversifizierung effizient und risikoadjustiert hohe Erträge erzielt werden. Investitionen in ein unmittelbares, breit gefächertes, weltweites oder regional ausgerichtetes Portefeuille sind nur für die grössten Anleger möglich. Die indirekten Investments eröffnen daher den meisten Anlegern, die eine breit gefächerte Core-Allokation in ausländische Immobilien suchen, einen Anreiz.

Im kommenden Whitepaper "Constructing a Global Real Estate Portfolio" werden wir die notwendigen Aspekte für den Bau eines Regional- oder Globalportfolios näher erläutern. Abgaben, Honorare, Währungen und Hebel sind wesentliche Faktoren bei der Wahl der richtigen Zuteilung. Dies könnte ein anderer Beweggrund sein, warum einige Investoren, die in auf EUR lautenden Investitionen anlegen, ein breit gefächertes Portefeuille in der Euroregion einer Gesamtallokation bevorzugen.

Institutionelle Anleger betrachten Immobilien seit jeher als eine gängige Anlageklasse. Allerdings steht bei Immobilien meist das Herkunftsland im Vordergrund. Die Umstellung von in- auf Auslandsimmobilieninvestitionen ist nicht einfach und in manchen Ländern auch nicht sinnvoll. Im vorliegenden Papier untersuchen wir für die europäischen Anleger Auslandsinvestitionen in Europa.

Die meisten Kapitalanleger haben bei Investitionen außerhalb des heimischen Immobilienmarktes wesentlich mehr Anlagemöglichkeiten (und eine verbesserte Diversifikation), da die lokalen Immobilienmärkte in der Regel nur einen Teil des ganzen Immobilien-Universums ausmachen. Für britische Kapitalanleger könnte das Investmentuniversum durch Investitionen in anderen Staaten Europas um den Faktor vier auf 50 erweitert werden.

Der inländische Immobilienmarkt ist nicht gleich derselbe. So sind in einigen Staaten zum Beispiel in einigen Immobilienbereichen Investitionen möglich, in anderen nicht. Deutlichstes Beispiel dafür ist der Wohnimmobiliensektor, in dem je nach Bundesland ein typischer institutioneller Bestand von 0 bis 50% liegt. Die Wohnimmobilienbranche war in den vergangenen Jahren wohl die gefragteste Immobilienbranche in Europa.

Zudem ist dieser Bereich für eine wirksame Portfoliodiversifikation geeignet, da sich die Impulse der Nachfrage von denen der meisten gewerblichen Immobiliensektoren abheben. Bei Anlegern, die eine Investition im Ausland in Erwägung zögen, gibt es zwei verschiedene Renditeziele: Chart 2: Aufteilung - was erwartet man von einem Immobilieninvestment? Kurzfristig können versierte Investoren davon ausgehen, dass der heimische Markt wenig Ertragspotential hat.

Die Inlandsrendite wird daher als Mindestverzinsung (Hurdle Rate) für Anlagen im Ausland verwendet. Wir sind der Meinung, dass die Tatsache, dass Investoren diese Risikoprämie fordern, mitverantwortlich für ihre Enttäuschung über Auslandsinvestitionen ist. Längerfristig können nur durch ein erhöhtes Restrisiko bessere inflationsadjustierte Erträge erzielt werden. Investoren, für die die Hürdenrate noch von der Verzinsung des Inlandsmarktes abhängt, müssen bei Auslandsinvestitionen in der Regel risikobereit sein.

Im Mittelpunkt dieses Artikels steht die Frage, wie die risikoadjustierte Rendite verbessert werden kann. Allerdings glauben wir auch, dass ein guter Anlageprozess zu höherer absoluter Rendite führt. Dadurch können Anleger von Fehleinschätzungen in wichtigen Auslandsmärkten vorteilen. Weltweite Investitionen in das Immobilienportfolio und auf Multi-Asset-Ebene bieten das Potential für erhöhte risikoadjustierte Erlöse.

Weltweite Investitionen in das Immobilienportfolio und auf Multi-Asset-Ebene bieten das Potential für erhöhte risikoadjustierte Erlöse. Dahinter verbirgt sich eine einfache Theorie: Die Verzinsung pro Risiko-Einheit eines internationalen, weltweiten Immobilien-Portfolios übersteigt die eines rein deutschen. Wäre die Relation zwischen den in- und Auslandsportfolios 1, wäre es wenig sinnvoll, in das Inlandsportfolio zu investieren, da dies zu einer geringeren Verzinsung pro Risiko-Einheit führen würde.

Weil die Beziehung zwischen dem Inlands- und dem Auslandsportfolio jedoch nicht 1 ist, ist ein gewisses Engagement im Auslandsportfolio sinnvoll - der Fokus wird also auf das Auslandsportfolio gelegt. Im Beispiel in Grafik 3 sind eine Serie von Hypothesen für ein (hypothetisches) inländisches und ein weltweites Immobilienportefeuille dargestellt und wie diese zur Maximierung der risikoadjustierten Rendite ineinandergreifen.

Die folgende Abbildung zeigt die These, dass mit dem Gesamtportfolio deutlich mehr risikoadjustierte Erträge als mit einem rein nationalen Portefeuille erzielbar sind. Den meisten Investoren sind die Vorzüge von Immobilien als Anlagekategorie bekannt: ansprechende risikoadjustierte Gesamtrendite, hoher und stabiler Ertrag und Diversifikationsvorteil, wenn sie Teil eines Bestands an Wertpapieren sind.

Diese Merkmale sind zwar für den Gesamtmarkt gültig, aber nicht immer für Einzelanlagen oder kleinere Teilportfolios. Aufgrund der hohen standortspezifischen Risken (Standort, Branche, Pächter, Immobilien etc.) für Einzelobjekte muss eine verhältnismäßig große Anzahl von Assets in einem Portefeuille vorgehalten werden, um den vorteilhaften Charakteristika des Gesamtmarktes Rechnung zu tragen.

Basierend auf einer Untersuchung des britischen Immobilienmarktes (siehe IPF, Individual Property Risk, July 2015) werden die meisten anlagespezifischen Risken durch ein Portefeuille von über 100 Assets beseitigt. Das Gesamtportfolio (Standardabweichung der Renditen) bewegt sich in Richtung Marktrisiko (Grafik 4) und das anlagespezifische Wagnis wird nahezu unterdrückt.

Doch auch ein Portefeuille von 20 bis 30 Investments kann das Wagnis erheblich mildern. Das Portefeuille muss umso grösser sein, je differenzierter die Basisflächen sind, um die Gefahren zu verringern. Die Zuteilung in mehrere Länder (z.B. Europa oder weltweit) statt innerhalb eines einzigen Staates sollte aufgrund der geringeren Kreuzkorrelation zwischen den Investitionen zu einer höheren Risikoreduzierung führen.

Der Vorteil ergibt sich aus einem über viele Staaten gestreuten Portefeuille mit unterschiedlichem konjunkturellem Umfeld, Zinszyklus und Mietvertragsstruktur der Immobilien (z.B. hinsichtlich Mietindex, Mieterhöhung oder Mietkonditionen). Auch ein grösseres Portefeuille bringt Diversifizierung - das ist der Gesamtertrag, in dem die Rendite des Immobilienmarktes die Rendite eines bestimmten Immobilienportefeuilles bestimmt.

Das investmentbedingte Risikopotenzial ist umso höher, je kleiner das Portefeuille ist. Grafik 5 verdeutlicht die R2 zwischen Portfoliorenditen und Markterträgen mit Portfoliogrößenwachstum für Großbritannien von 2002 bis 2013 Mit einem Bestand von nur 20 Investments betrug der R2 über 95%.

Für ein Portefeuille von 100 Beteiligungen betrug R2 über 99%. Die überregionalen bzw. globalen Portfolien sind länderübergreifend angelegt, daher ist es ohnehin nicht wahrscheinlich, dass sie die lokalen Immobilienmarkt-Indizes widerspiegeln, obwohl weiterhin von einem höheren R2 (von über 90%) ausgegangen werden kann.

Daraus resultiert eine Aufteilung mit einer anderen Zusammensetzung als das Immobilienmarkt-Universum, um das Portfolio zu übertreffen. Dies kann durch die Kombination folgender Punkte beim Ausbau des Immobilienbestandes erfolgen: - Die Immobilien werden in der Regel in der Regel in der Regel in der Regel in der gleichen Größenordnung gehalten: Investoren müssen sich Gedanken darüber machen, wie sie an die Immobilienmärkte gelangen können. Weil es darauf ankommt, ob eine nationale oder nationale Regelung sinnvoll ist oder ob eine Kombination am besten geeignet ist.

Die Wertentwicklung eines Immobilien-Portfolios ist, wie im vorigen Kapitel dargestellt, abhängig von seiner Grösse. Dies wirkt sich auf die Art und Weise aus, wie Anleger ihr Engagement in unterschiedlichen Marktsegmenten gestalten sollten: ob sie nun unmittelbar in Immobilien im Ausland oder indirekt in Immobilien anlagen werden. Nicht nur das Investitionsvolumen ist bei der Investitionsplanung im Ausland von Bedeutung, auch bei Risiko, Rendite und Liquiditätssituation gibt es einige Abstriche (' Grafik 6).

Wollen Kapitalanleger ihr Portfolio über mehrere Staaten und Immobilienbranchen hinweg streuen, ist eine Direktinvestition in globale oder regionale Portfolien angesichts des erforderlichen Kapitalbedarfs nur mit den größten Anlegern möglich. Indirekte Immobilieninvestitionen ermöglichen den Zugriff auf Immobilien über öffentlich -rechtliche oder privatwirtschaftliche Einheitsfahrzeuge. Öffentliche Fahrzeuge sind z.B. Real Estate Investment Trusts (REITs); Privatfahrzeuge sind beispielsweise nicht notierte Immobilien- oder Fund of Funds.

Ein REIT hat eine starke, kurzfristig orientierte Abhängigkeit vom Kapitalmarkt, aber mittelfristige Erträge stehen in der Regel im Zusammenhang mit dem zugrundeliegenden Grundstücksmarkt. Dies zeigt sich an den Ausschüttungen der Anleger an die Anleger und deren Fokus auf einkommensschaffende Investitionen. Die nicht börsennotierten Dachfonds oder Dachfonds ähneln in der Regel eher dem zugrundeliegenden Markt und haben eine geringere Performancekorrelation zu den Werten.

Allerdings sollte sich der Investor darüber im Klaren sein, dass nicht kotierte Anlagefonds in Abhängigkeit von der Phase des Zyklus, der Berichtsperiode für die Bewertung, dem Verschuldungsgrad des Anlagefonds und den kursbezogenen Indikationen mit einem Auf- oder Abschlag auf den Inventarwert handeln können. Im Whitepaper "Constructing a Global Real Estate Portfolio" werden die für den Bau eines Regional- oder Globalportfolios notwendigen Aspekte näher erläutert.

Nicht nur die Charakteristika des zugrundeliegenden Immobilienmarktes bestimmen die bestmögliche Zuordnung im Ausland, auch die Wahl der Marktzugangsart und -form ist nicht unbedeutend. Für das Ausmass des Engagements von Anlegern im Ausland sind vier wesentliche Faktoren ausschlaggebend. Im Falle globaler Anlagen stehen den einheimischen Anlegern in der Regel keine Erträge zur Verfügung.

Obwohl die Fahrzeuge so gestaltet werden können, dass der steuerliche Schaden möglichst gering ist, kann diese Retourenbelastung nicht vollständig eliminiert werden. Dies ist wichtig, da die Relativattraktivität sinkt, wenn die Rendite des weltweiten Bestands sinkt. Der Zugriff auf nicht börsennotierte Funds führt zu Honoraren, die die Nettorendite für den Investor reduzieren, während die Investition in einen Fund of Funds zusätzliche Honorare für die Auswahl und Verwaltung des Funds verursacht.

Diesen stehen jedoch die Einsparungen gegenüber, die einem internen Immobilien-Investment-Team entstehen würden. Einige Wechselkursrisiken können abgesichert werden, aber dies führt zu Aufwendungen, die die Erträge erheblich mindern. Bei risikoaversen Anlegern, deren Hauswährung der EUR ist, könnte dies dazu führen, dass Investitionen in andere auf den EUR lautende Märkte der Globalallokation in anderen Fremdwährungen mit den damit einhergehenden Gefahren Vorrang einräumen.

Schaubild 7 Gleiche Auswertung wie Schaubild 8, jedoch angepasst um leicht erhöhte Gebühren/Kosten für die Bewirtschaftung eines Europaportfolios im Verhältnis zu einem Inlandsportfolio. Zusätzlich wird ein steuerlicher Verlust angerechnet, der die Rendite des Auslandsportfolios um 0,8 %-Punkte pro Jahr reduziert.

Manche Immobilieninvestmentvehikel können einen Hebel haben, der jedoch das Wagnis rascher steigert als die Anlagerendite. Mit der Hinzufügung von Fremdkapital sinkt in der Regel deren relativer Reiz, da ein risikoadjustierter Renditerückgang zu erwarten ist. Für Immobilien-Investoren ist es aufgrund von Abgaben, Honoraren, Währungen und Marktkenntnissen schwierig, im Ausland zu investieren.

Die meisten Investoren haben trotz der Hindernisse einen klaren Vorsprung bei der Nutzung dieser Anlagemöglichkeiten, da sie die Performance des Portfolios durch erhöhte Absolut- und/oder risikoadjustierte Erträge steigern können. Anhand eines Theoriebeispiels mit realitätsnahen Prämissen soll gezeigt werden, welcher Teil eines Immobilienportfolios auf Auslandsimmobilien verteilt werden soll, um die risikoadjustierte Verzinsung zu maximieren.

Der Auslandsanteil liegt zwischen 85% (ohne Steuer- und Gebührendifferenzen), 76% (bereinigt um Honorare und Steuern) und 34% (bei einem Fremdkapitalanteil von 50% für das Auslandsportfolio und einer Inlandsquote ohne Fremdkapitalanteil).

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