Grundstück für 1 Euro

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Grundstückskauf für 1 Euro aufgrund von Besonderheiten

Das Grundstück von 200m2 (Bodenwert 100?/m2) ist völlig verwüstet, auf dem ein teils zusammengebrochenes Abbruchobjekt steht. Der Preis für die Freilassung des Grundstücks übersteigt leicht den Wert des Grundstücks. Für die Zwangsräumung gibt es offizielle Anforderungen (Umweltamt) bis zu einem gewissen Zeitraum. Die Immobilie soll nun kostenlos an einen Abbruchunternehmer übergeben werden, der sie dann auf eigene Faust räumen wird.

Wie wird die Grunderwerbssteuer berechnet? Weitere Fragen zum Thema: Liebe Ratsuchende, vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Angaben im Zuge einer ersten Beratung wie folgt beantworte: Eine Immobilienübertragung, die auch den Eigentumsübergang beinhaltet, erfordert einen Notarkaufvertrag, § 311 b Abs. 1 BGB.

Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, und zwar ohne Rücksicht auf den Gegenwert. Die Übertragungserklärung nach 925 BGB ist auch der jeweils verantwortlichen Behörde - in der Regel den Notaren - zu melden. Sie können die Immobilie ohne Beglaubigung nicht legal veräußern. Das Notariat soll Sie vor Rechtsirrtümern bewahren und sowohl dem Verkäufer als auch dem Käufer größtmögliche Sicherheit bieten.

Für den notariellen und für die erforderlichen Grundbucheinträge entstehen Honorare, die sich nach den entsprechenden Kostenregelungen bemessen. Es wird sich zeigen, ob ein Anschaffungspreis von nur 1 Euro möglich ist und ein notarieller Beglaubigungsvertrag gefunden werden kann. Ich habe hier große Bedenken, ob ein solcher Kauf wegen des beträchtlichen Ungleichgewichts zwischen Immobilienwert und Veräußerungspreis überhaupt sinnvoll ist und ob der Kauf unter diesen Bedingungen überhaupt zustande käme.

Die Erfahrung zeigt, dass ein solcher offensichtlicher Unterwertverkauf oft den begründeten Verdacht enthält, dass nicht ganz rechtliche Nebenabreden geschlossen wurden oder dass andere juristisch bedenkliche Transaktionen die Grundlage für den Kauf bilden. Aus diesem Grund wird ein Preis von nur einem Euro höchstwahrscheinlich nicht durchsetzbar sein. Darüber hinaus sollten Sie nicht unterbewerten, dass Sie als Verkäufer/Verkäufer voraussichtlich auch bestimmten Gewährleistungsverpflichtungen für Sach- und Rechtsmängel unterworfen sind.

Ihr Geltungsbereich und etwaige Garantieausschlüsse sowie die Pflicht des Käufers, das Objekt auf eigene Rechnung in Zimmern zu halten, sind ausführlich und endgültig im notariellen Kaufvertrag festzuhalten. Notar- und Katasterkosten basieren in der Regel auf dem beglaubigten Ankaufspreis. Aber da der von Ihnen vorgesehene Preis für den Verkauf völlig unrentabel und unangebracht ist, müssen Sie vermutlich auch den indikativen Grundstückspreis verwenden, um diese zu errechnen.

Dasselbe gilt für die Grunderwerbssteuer, die prinzipiell auch vom Erwerbspreis gemäß 8 Abs. 1 GEStG abhängt. Weil der Anschaffungspreis hier aber offensichtlich zu gering ist und weit unter dem Marktwert liegt, dürfte auch der Marktwert der Immobilie als Annäherung zu betrachten sein. Abschließend sollten Sie auch berücksichtigen, dass Sie das Steueramt über den Kauf der Immobilie oder - falls zutreffend - über die Spende informieren müssen.

Es ist verständlich, dass Sie die Immobilie so billig wie möglich "loswerden" wollen, aber so, wie Sie es sich vorstellen, ist es unwahrscheinlich, dass sie rechtlich sicher und effektiv ist. Das Beste ist, einen örtlichen Anwalt um eine ausführliche Beratung zu bitten, wie Sie die Immobilie am besten und kostengünstigsten übergeben können, ohne irgendwelche Benachteiligungen zu ertragen.

Es sollte vor allem auch klargestellt werden, wie die Pflicht des Käufers zur Leerung der Immobilie so zuverlässig im Vertrag geregelt werden kann, dass Sie keine Pflichten oder Haftungen mehr gegenüber der Stadt haben. Zudem sollten Sie den Anschaffungspreis der Immobilie signifikant anheben, um den erbitterten "Nachgeschmack" eines nicht ganz juristischen Verfahrens zu unterdrücken.

Hoffentlich habe ich Ihnen eine erste Anleitung für das weitere Verfahren geliefert. Vielen Dank für Ihre Erwiderung, Herr Jacobi, das gibt mir bedauerlicherweise keine neuen Aussichten. Es geht nicht darum, daß wir uns die Ausgaben sparen. Die Räumungskosten liegen nachweislich über dem Warenwert.

Dies führt auch zum Wechsel der Eigenschaft auf Null. Die Immobilie hat nach der Bodenwertrichtlinie einen Gegenwert von ca. zwanzigtausend Euro, die Entsorgungskosten für die dort eingelagerten Abfälle und den teilweise bereits eingebrochenen Abbruch des Hauses sind etwas höher. Veranlagungsgrundlage für die Grunderwerbssteuer ist der Betrag der Grunderwerbssteuer ( 8 Abs. 1 GrEStG), der durch den Erlass von bereits angeordneten Massnahmen erheblich reduziert wird.

Das einzig Interessante für uns wäre eine eindeutige Stellungnahme zum Umgang mit der Grunderwerbssteuer. Liebe Ratsuchende, ich wollte damit nicht sagen, dass Sie in der grauen Zone handeln, aber gerade für die Behörde ergeben sich solche Verdächtigungen oft, wenn ein Grundstück zum Nulltarif oder weit unter seinem Gegenwert verkauft wird. Dies muss lediglich hervorgehoben werden, um Benachteiligungen für die Beteiligten zu verhindern.

Ungeachtet dessen, ob die Zwangsräumung durch die Behörden verfügt wurde oder nicht, gilt weiterhin, dass die Veräußerung bzw. der Eigentumsübergang ohne notariellen Vertrag nicht möglich sein wird und dass es auch zu Problemen mit dem Anschaffungspreis von 1 Euro kommen wird, da dieser im Vergleich zum tatsächlichen Immobilienwert zu niedrig sein wird.

Wie Sie richtig sagen, basiert die Grunderwerbsteuer in der Regel auf der Höhe der Abgeltung. Dies ist in der Regel der Anschaffungspreis, § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG. Kann jedoch kein Äquivalenzwert ermittelt werden oder gibt es keinen ausreichenden Äquivalenzwert, z.B. weil die Immobilie zum Nulltarif verkauft wird, gilt § 8 (2) GrEStG.

Dementsprechend wird die Grundstückgewinnsteuer nach dem Wertermittlungsgesetz, § 138 (2) bis (4), ermittelt. Dabei werden der beizulegende Zeitwert und der aktuelle Zustand des Grundstückes mitberücksichtigt. Daher ist davon auszugehen, dass sich die Handänderungssteuer in Ihrem Falle nicht auf den Anschaffungspreis von 1 Euro stützen kann, da dieser in keiner Weise dem Immobilienwert und nicht als Äquivalenzwert im Sinn von 8 Abs. 1 GEStG anzusetzen ist.

Es ist anzunehmen, dass zur Berechnung der Grunderwerbsteuer der Grundstückspreis abzüglich der Ermäßigung aufgrund des Räumungsbeschlusses herangezogen wird. Unglücklicherweise ist nicht klar, wie hoch der tatsächliche Nutzen bei einer Erstbesprechung ist. Im notariellen Vertrag kann festgelegt werden, wer die Grunderwerbsteuer zu entrichten hat. Wenn der Verkäufer zustimmt, könnte daher - entgegen der Regelung - die volle Grunderwerbsteuer gezahlt werden.

Es ist auch vorstellbar, dass die Grunderwerbsteuer zu je einem Drittel von beiden Seiten bezahlt wird. In Ihrem Falle sollten diese Variante zu einer faireren Verteilung der Kosten beitragen, zumal die Kosten der Räumung für den Käufer noch zu beachten wären. Ein Freibetrag von der Grunderwerbsteuer wegen des Erwerbes einer minderwertigen Immobilie (Wert unter 2.500,00 Euro) ist trotz der behördlich bedingten Beeinträchtigung wahrscheinlich ausgeschlosse.

Die Messung des Werts für die Niederstwertgrenze muss ebenfalls auf dem Bewertungsrecht basieren. Allerdings wird der Bodenwert mit einem Pauschalwert von EUR 20000 voraussichtlich nicht mehr als gering eingestuft, auch wenn etwaige Wertminderungsaufwendungen berücksichtigt werden, da die Freistellung von EUR 2500 voraussichtlich noch übertroffen wird.

Als Vorsichtsmaßnahme sollten Sie daher darauf vorbereitet sein, dass die Grunderwerbsteuer auf einem reduzierten Einheitswert basiert. Wegen des niedrigen Anschaffungspreises und der relativ höheren Grunderwerbsteuer sollte daher der Versuch unternommen werden, die Steuerbelastung entweder gleichmäßig auf beide Seiten oder gar vollständig auf den Verkäufer durch den notariellen Vertrag zu verlagern.

Aber nur der/die NotarIn kann Sie über die exakten Gestaltungsmöglichkeiten und den exakten Beurteilungswert nach Prüfung der Dokumente unterrichten.

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